Salários em Kwanzas para Trabalhadores Estrangeiros Não Residentes

(Parte 2)

Caros leitores, temos novidades!

Uma norma jurídica pode ser válida, vigente, mas não ser eficaz, ou seja, na prática a norma não consegue produzir os efeitos a que se propôs.

O Decreto Presidencial 43/17 de 6 de Março parece ter sido uma dessas normas ineficazes, quer por razões técnicas, quer por razões sociais.

Aquele Decreto remeteu ao BNA a regulamentação dos montantes para transferência dos salários em moeda estrangeira. Volvidos quase dois meses da sua entrada em vigor, não tive conhecimento que o BNA se tivesse pronunciado sobre as mencionadas regras de transferência, estando em falta o requisito técnico para aplicabilidade prática da Lei.

Por outro lado, é importante mencionar a eficácia social das normas jurídicas. Como disse acima, uma norma pode estar válida e vigente, porém, ainda assim, não produzir qualquer efeito na sociedade. Assim,  ao não concordar com a norma jurídica, a sociedade tenderá a desrespeitá-la, arranjando mecanismos para contornar a sua aplicação, mesmo correndo o risco de vir a ser sancionada.

Parece que legislador esteve atento às consequências práticas da entrada em vigor daquele Decreto Presidencial e revogou-o parcialmente com a publicação do Decreto Presidencial 79/17 de 24 de Abril, que entrou em vigor na data da sua publicação. Assim, os artigos 2.º, 7.º e 10 do Decreto 43/17 sofreram alterações substanciais.

Deste modo, ficam esclarecidas algumas dúvidas colocadas no último artigo do meu blogue:

a) Desaparece o limite de 36 meses para duração com trabalhador estrangeiro não residente, pois de acordo com o novo Decreto, a duração do contrato de trabalho é livremente acordada entre o empregador e o trabalhador, podendo o contrato ser renovado duas vezes.

Não tendo o legislador fixado qualquer limite temporal, se aplicarmos subsidiariamente a Lei Geral do Trabalho, nas grandes empresas um contrato por tempo determinado poderá ser renovado até ao limite de 5 anos,  e nas médias, pequenas e micro-empresas o trabalhador estrangeiro não residente poderá renovar o contrato até ao limite de 10 anos.

Conclui-se que o legislador não só revogou o anterior Decreto, como foi bem mais flexível relativamente ao prazo dos contratos daqueles trabalhadores, pois no Decreto 43/17, o prazo de contratação para trabalhadores estrangeiros não residentes era de 36 meses e não havia menção à possibilidade de renovações.

A serem aplicados os prazos da LGT, parece-me que os mesmos teriam necessariamente de convergir com o regime jurídico dos estrangeiros em Angola.

b) O valor e moeda de remuneração de trabalhador estrangeiro não residente são acordados livrementes entre as partes, ou seja, deixa de vigorar a obrigatoriedade dos complementos e demais prestações serem inferiores a 50% sobre o salário base.

c) A grande novidade  é que salários aos trabalhadores estrangeiros poderão ser pagos em moeda estrangeira. Se o pagamento for realizado em dinheiro deve ser efectuado através de uma instituição financeira. O Decreto não define se o pagamento poderá ser feito em Angola ou se obrigatoriamente deve ser transferido para o exterior.

Podem consultar este Decreto no portal de legislação www.legis-palop.org

 

Até breve!

Leonor

Salários em Kwanzas para Trabalhadores Estrangeiros Não Residentes

Caros leitores, estou de volta e muito feliz porque o meu blogue já completou um ano e, sem grande divulgação, atingiu quase 4 mil visualizações. Este ano espero publicar mais artigos e triplicar o número de visualizações, um desafio que me proponho concretizar. Tem sido uma experiência muito gratificante, obrigada a todos pelo apoio e palavras de encorajamento!

Escrevo o primeiro artigo de 2017 em conjunto com uma colega de profissão, agradeço-lhe por ter tirado algumas horas do seu tempo para dicutir de ideias e criticar construtivamente, já diz o ditado que dois cérebros pensam melhor que um!

No início deste mês com a publicação do Decreto Presidencial n.º 43/17, instalou-se o pânico nas empresas em Angola!

O DP 43/17 veio regular o Exercício da Actividade Profissional do Trabalhador Estrangeiro não Residente e entrou em vigor no dia 6 de Março de 2017, revogando as Leis até à data em vigor (Leis 5/95 e 6/01). Aplica-se a todas as empresas abrangidas pela Lei Geral do Trabalho e à contratação de força de trabalho estrangeira por contrato de cooperação técnica.

A grande novidade do mencionado Decreto é o dever do pagamento de salários em Kwanzas aos trabalhadores estrangeiros não residentes.

É de conhecimento geral que, nos últimos anos, o mercado de trabalho angolano, pela carência de quadros angolanos especializados e pelo fluxo de investimento que obteve do estrangeiro, absorveu um número considerável de profissionais estrangeiros, maioritariamente pessoal com competências de natureza técnica/especializada e cargos de direcção.

Também sabemos que, em Angola, os salários dos trabalhadores estrangeiros não residentes são habitualmente pagos em dólares americanos ou euros.

O cerne da questão é que o nosso kwanza,  tão sinouso como o belo Rio que lhe deu o nome, para além das desvalorizações subsequentes que vem sofrendo nos últimos 2 anos, não é uma moeda transaccionável internacionalmente, tornando-se ineficaz como moeda de remuneração aos estrangeiros que procuram o nosso país, os quais, naturalmente, esperam vir a utilizar os rendimentos aqui auferidos nos seus países de origem.

Colocam-se agora as seguintes questões: ganhando o trabalhador expatriado em kwanzas quais serão os mecanismos de troca da sua remuneração por divisas? Poderá trocar e transferir a totalidade dos seus rendimentos ou apenas parte dele? Qual será a percentagem convertível e a celeridade dos bancos comerciais?

O diploma deixa uma luz ao fundo do túnel, dispondo no seu artigo 19.º que “compete ao BNA definir dos montantes para a transferência dos valores decorrentes do contrato de trabalho”. No nosso entender, este artigo abre a possibilidade do BNA continuar a disponibilizar divisas para salários aos bancos comerciais, os quais, por sua vez, permitirão às empresas o pagamento de, pelo menos, uma percentagem dos salários aos seus trabalhadores expatriados.

Contudo, não há, ainda, informação disponível do BNA sobre os mecanismos ou regras para a realização das transferências dos valores decorrentes do contrato de trabalho.

Por outro lado, no nosso entendimento, a obrigatoriedade dos salários kwanzas não obsta a que continue existir indexação salarial.

Resta-nos aguardar por maiores informações do próprio BNA e dos órgãos que tutelam as relações laborais.

Outra grande novidade deste DP é o facto do contrato de trabalho com o trabalhador estrangeiro só poder ser sucessivamente renovado até ao limite de 36 meses. Este limte já existia na Lei 6/01, mas admitia-se a possibilidade dos contratos excederem o limite dos 36 meses em circunstâncias de carácter excepcional e sob a autorização dos organismos competentes. Parece-nos que com a redacção deste novo DP o legislador quis limitar a possibilidade de prorrogação do contrato além dos 36 meses. Contudo, fica a dúvida se poderá fazê-lo por intermédio de outra empresa que não a da primeira contratação.

É importante referir que várias disposições do Decreto Presidencial em questão serão apenas aplicáveis aos contratos que sejam celebrados após a entrada em vigor do Decreto.

No entanto, a obrigação de pagamento da remuneração em Kwanzas e a questão dos complementos e demais prestações pagas directa ou indirectamente, em dinheiro ou espécie, não ser superior a 50% sobre o salário base têm aplicabilidade imediata aos contratos em execução.

Sendo certo que esta nova legislação poderá trazer alguns constrangimentos às empresas que recorrem à mão-de-obra estrangeira não residente, seria importante que as entidades oficiais usassem de alguma celeridade na interpretação deste Decreto e na abordagem destas questões, pois a aplicação de medidas restritivas de forma imediata pode gerar efeitos contraproducentes nas relações laborais em curso, com eventuais impactos negativos de produtividade e financeiros. Por outro lado, não obstante a necessidade da contínua valorização dos quadros nacionais e os constrangimentos económicos que o país atravessa, há que ponderar que o nosso mercado de trabalho continuará a necessitar, nos próximos tempos, de know how especializado vindo do exterior. Para o efeito, é importante garantir as condições necessárias para manter e atrair o trabalhador estrangeiro que agregue efectivamente valor ao nosso mercado de trabalho.

Até breve!

Leonor Simões Ferreira / Núria Magalhães Dias

 

Carreira Jurídica no Feminino

Quanto mais nos interessamos por um assunto, mais ele nos invade a vida e, sem qualquer esforço, a informação vem ter connosco de forma intuitiva. Assim tem sucedido comigo e os temas relacionados com o feminismo e o empoderamento da mulher, os quais despertam a minha atenção e vou acompanhando com algum interesse, notando que neste ano, em especial, mereceu um novo fôlego, gerando debates interessantes e novas polémicas.

Em 2016, a palavra feminismo voltou em força! Este foi o ano em que Barack Obama, numa recente entrevista, assumiu-se como um feminista, e António Guterreres fez questão de realçar que a igualdade do género será prioridade na sua agenda equanto secretário-geral das Nações Unidas. Infelizmente, em direcção oposta, as palavras preconceito, exclusão, agressão e descriminação, também têm estado muito presentes, a cada progresso parece existir um retrocesso.

Caros leitores, como já devem ter percebido este texto que não será meramente jurídico, terá algumas nuances de sociologia e de recursos humanos, analisados sob a perspectiva simplista de uma advogada assumidamente curiosa e que gosta de sair da sua zona de conforto.

Quando idealizei o meu blog, não tive dúvidas que teria de escrever algo sobre o feminismo e analisá-lo sob a perspectiva de vida das mulheres angolanas, fruto da consciência que fui ganhando sobre os “direitos das mulheres” nas palestras organizadas pela Associação Portuguesa de Mulheres Juristas, em Lisboa, há mais de uma década. Naquelas palestras eu e uma colega da universidade éramos sempre as participantes mais novas e, aos poucos, fomos conhecendo várias mulheres juristas vindas dos quatro cantos do mundo, incluindo dos países PALOP. Aquelas advogadas, juízas, procuradoras, professoras catedráticas, com sólidas carreiras e cheias de convicções marcaram-nos, sem dúvida, pela positiva. Nós, jovens estudantes africanas, provenientes de famílias sem grande tradição de juristas, encontrámos naquelas palestras e nos jantares que se seguiam (animados ao som de fados ao vivo) várias referências daquilo que nos queríamos tornar um dia, profissionais, esposas, mães, solteiras, casadas, e, acima de tudo, respeitadas. Expresso aqui a minha profunda gratidão à APMJ que tudo fazia para que não perdéssemos o entusiasmo e nos interessássemos pelos direitos das mulheres, adivinhando, quase maternalmente, que aquelas experiências seriam demasiado importantes para o resto das nossas vidas.

E cá estou, em pleno final do ano 2016, mãe de uma filha de 4 anos - daqui a alguns anos enfrentará um mundo cada vez mais complexo e competitivo - a escrever sobre o empoderamento da mulher angolana e os seus desafios para construir uma carreira que lhe permitirá impactar, com firmeza, na sociedade envolvente. Faço votos que daqui a duas décadas, o empoderamento de todas as mulheres deste mundo seja uma realidade plena para a geração da minha filha.

Mas afinal o que é isso de feminismo e de “mulher empoderada”? O feminismo é um conceito abrangente, um movimento que nasceu no século XVIII apelando à igualdade entre homens e mulheres, à não discriminação em virtude do sexo, ao direito ao voto feminino,  à  igualdade salarial e as mesmas oportunidades sociais e profissionais. Já o empoderamento é um conceito mais recente, surge como a consciência individual de cada mulher do seu poder de participação social e profissional, a sua perceção de que, com a sua acção, pode impactar nos campos social, político e económico.

 No entanto, não se julgue que todas as mulheres são feministas e que os homens estão excluídos deste empoderamento das mulheres, observando-as à distância, em jeito de inimigos, num cantinho à parte e a espera que um dia elas se frustrem para retornarem ao refúgio dos seus lares, cabisbaixas, e nunca mais de lá sairem. As coisas não funcionam preto no branco, pelo contrário, muitos deles, têm perfeita noção que o feminismo não põe em risco a sua masculinidade, por isso participam e estimulam activamente a presença feminina na vida social e profissional e na conquista de carreiras de topo, conscientes que não se trata de um duelo entre liderança feminina e masculina, tão pouco se trata de uma competição ou guerra entre géneros, mas sim de igualdade de oportunidades, gerando um importante equilíbrio na sociedade, instituições, empresas e, em última análise, nas próprias famílias, onde as mulheres angolanas, tradicionalmente, sempre assumiram o papel de verdadeiras gestoras do lar e de conflitos.

Pese embora o movimento feminista seja debatido há tantos anos, a verdade é que ainda há muito por fazer, o próprio conceito de feminismo, outrora radicalizado, vem sofrendo mutações e o desafio da plena igualdade entre gêneros persiste.

No dia 8 de Março deste ano, Christine Largarde, apelou no seu seu blog , à maior empregabilidade das mulheres. Um estudo do FMI concluiu que dentre as 620 empresas melhor cotadas na bolsa europeia, apenas 12% têm mulheres em cargos de liderança. O mesmo estudo analisou 2 milhões de empresas em 34 países europeus e concluiu que quantas  mais  mulheres em posições sénior de gestão e nos conselhos de administração, maior é o retorno nos activos, variando num acréscimo entre 8 a 13 por, ou seja, conclui-se  que mais mulheres na gestão pode significar uma melhoria nos resultados das empresas.

 Paradoxalmente, numa recente  entrevista, a partner de uma das  mais prestigiadas empresas de consultoria, com representações em vários países do mundo, admitiu que a consultora recruta cerca de 50% de mulheres. Porém, mesmo com uma percentual tão alto de recrutamento feminino e, considerando que as mulheres apresentam maior grau de maturidade e foco nas entrevistas relativamente aos homens, apresentando uma excelente performance, a verdade é que ao fim de 5 anos de carreira, quando estão prestes a atingir a função de  manager, elas demitem-se e começam a sair da Consultora. A empresa quis aprofundar a questão e percebeu que perdia massivamente os quadros valiosos na fase da maternidade. Em consequência, começou a tomar medidas de incentivo para reter a sua mão de obra feminina qualificada. Esta entrevista chamou a minha atenção, achei interessente uma das big five ter montado um plano de acção, ter criado uma área interna e específica para promover a maior diversidade de género dentro da organização, ou seja, quer obviamente reter os seus quadros femininos e manter os seus lucros. Parece que algo está realmente a mudar na abordagem das grandes empresas relativamente às necessidades específicas da mulher, há que apoiá-las nas fases cruciais se as quiserem manter nos seus quadros por muitos anos.

Quando li aquela entrevista, imediatamente refleti sobre a realidade angolana e sobre os desafios da minha geração para construir uma carreira de sucesso. Muitas mulheres têm desistido das suas carreiras e outras, nem sequer tentam, simplesmente porque é extremamente difícil conciliar carreiras com as responsabilidades familiares. Acresce que, culturalmente, a mulher angolana (e africana no geral) coloca a sua família, os seus filhos, como a sua prioridade, eles são o seu motivo de orgulho e representam a sua felicidade plena.

O último Censo realizado em  Angola em 2014, revelou que 64% da população angolana tem menos de 25 anos, a maioria é do sexo feminino e que a mulher angolana tem, em média, 5,7 filhos, ou seja, é um número de filhos elevado, dificilmente  compatível com uma carreira exigente, horários de trabalho de 8 ou mais horas diárias e licenças de maternidade de 3 meses.

Perante os factos narrados, pergunto-me: como é que nós, jovens mulheres angolanas, temos projectado a nossa carreira em busca do tal “empoderamento”? Como temos conciliado o desejo do sucesso profissional e a constituição das nossas famílias?

Angola é um país novo, com uma população muito jovem e os tempos são exigentes. As carrreiras de sucesso exigem, muitas vezes, 10 a 12 horas de trabalho diárias. A minha geração tem, pois, o desafio de gerir uma carreira sólida e cada vez mais competitiva com essa necessidade intrínseca de ter uma família, ou seja, queremos o melhor dos dois mundos num país onde os obstáculos desafiam qualquer mulher a tornar-se numa verdadeira “dama de ferro”.

Porém, olhando, em particular, para o mundo profissional jurídico, percebe-se que as mulheres vêm conquistanto gradualmente o seu espaço. Existem mais mulheres que homens a terminarem os cursos de direito. Vêmo-las assumirem as direcções de gabinetes jurídicos de bancos, de grandes empresas, de gabinetes ministeriais; prestam consultoria, concorrem para a magistratura judicial e do ministério público. Muitos escritórios de avogados são liderados por mulheres, elas tomam as rédeas de reuniões importantes, elaboram pareceres complexos, defendem aguerridamente os seus constituintes nos tribunais. Claramente, as mulheres juristas são, hoje, profissionais plenamente reconhecidas, o que só tem sido possível com alguns sacrifícios e uma gestão do tempo criteriosa. Na grande Luanda, uma cidade com quase 7 milhões de habitantes, um trânsito caótico, para muitas mulheres que trabalham nos cartórios, tribunais, bancos, empresas, escritórios de advogados, os dias começam às 4 horas da manhã e terminam às 23 horas, para que tudo se harmonize: a carreira e a gestão do lar.

A nossa legislação laboral, embora preveja um regime especial de protecção para as mulheres trabalhadoras, abrangendo a protecção específica durante a maternidade, peca por não ter sofrido grandes alterações nos últimos 15 anos. Estranhamente, a nova LGT publicada em 2015 não teve uma única inovação significativa e favorável às mulheres relativamente à LGT de 2000, ou seja, o legislador não olhou para a nova realidade de um país de jovens e com alta taxa de natalidade e não prestou grande contributo num cenário já em si complexo.

Vejamos, após a maternidade, a LGT atribui, resumidamente, os seguintes direitos: licença de maternidade de 3 meses, uma hora diária para aleitamento, um dia de falta justificada até o filho completar 15 meses, um dia de férias adicional por cada filho com idade até aos 14 anos. A meu ver, estas benesses não são suficientes para garantir o apoio que as mulheres tanto necessitam nesta fase tão importante para as suas famílias e que requer, necessariamente, um abrandamento profissional.  No mínimo, deveriam ser de 6 meses de licença de maternidade, com possibilidade das mulheres optarem pelo regresso aos 3 meses, trabalhando em regime part-time e com redução de salário; um dia de falta justificada até o filho completar 15 anos e dois dias de férias por cada filho. Utopia? Talvez, mas se atendermos aos parâmetros modernos de recursos humanos nos quais assenta o princípio de que uma maior satisfação pessoal se repercurte numa maior produtividade e no aumento do lucro, aliado ao facto de existirem mais jovens mulheres do que homens, então talvez não seja assim tão utópico.  

Contudo, a intenção do legislador poderá ser explicada pela necessidade urgente de se reconstruir um país ainda em estágio embrionário de desenvolvimento, estamos na fase de levantar as paredes de casa, não nos podemos “dar ao luxo” de saltar etapas e aspirar as regalias de outros países que já superaram, há muito, a fase em que se encontra Angola, diriam os mais conservadores.

Não obstante, analisando a experiência de países mais desenvolvidos, que proporcionam prazos de licença mais alargados comparativamente ao nosso e maior apoio social, concluo que o binómio carreira/maternidade não se esgota na legislação, nem nos apoios sociais. Pois, muitas mulheres de outras geografias com todas essas regalias continuam a desistir das suas carreiras em prol do acompanhamento à família.

A meu ver, a solução passa pela flexibilização e o diálogo entre as lideranças e as mulheres. Tenho verificado aqui em Angola algumas mulheres (em topo de carreira) que gozam 6 meses ou mais de licença de maternidade, reduzem os seus horários, ou trabalham temporariamente em regime de teletrabalho (ou seja, trabalham a partir de casa), conseguem-no entrando em acordo com as suas lideranças. Não é apenas a lei que resolve os problemas e potencia carreiras, o ponto mais importante nesta equação é o diálogo com as empresas e a estratégia de recursos humanos. Veja-se o exemplo que citei da empresa de consultoria. São as empresas que começam agora a perceber que uma mulher, embora goze licenças de maternidade e tenha responsabilidades familiares, é uma mais valia para os seus resultados. Já provamos que somos um recurso humano valioso, que o nosso cérebro multidisciplinar é um verdadeiro activo. Sim, está provado cientificamente que o cérebro de uma mulher é diferente do de homem e tem outras habilidades, temos a chamada “visão periférica”, então há que tirar vantagem do nosso famoso “sexto sentido” e das nossas reconhecidas competências para gerirmos as nossas carreiras!

Sem dúvida que os desafios são muitos e ainda existe um longo caminho a percorrer até que se encontre um verdadeiro equilíbrio. No entanto, o facto de existirem ideias, discussões, blogues, empresas com novas estratégias, discursos como os de Barack Obama ou de António Guterres apelando à igualdade do género e de oportunidades, são um sinal de que as mudanças vão continuar e os grandes impulsionadores económicos têm interesse em que estas ocorram com a máxima urgência.

Para terminar, dedico este texto à minha mãe, Josefina, à minha filha, Diana e a todas as mulheres que lutam diariamente para serem excelentes profissionais sem deixarem de zelar pelas suas famílias. Como se diz por cá, estamos juntas!

Até breve,

Leonor

“Não existe maior dor no mundo do que a perda da nossa terra Natal”

(Eurípedes)

A propósito do dia internacional do Refugiado (20 de Junho), é importante diferenciar o refugiado do imigrante ilegal.

Um refugiado define-se como alguém foge de uma guerra, de perseguições por motivos políticos, religiosos, raça, pertença a certo grupo social. Ao procurar um país de refúgio o principal propósito de um refugiado é a sua segurança, pois a sua vida pode estar em perigo. Já o imigrante procura melhores condições de vida, a sua mudança de país está intrinsecamente associada ao factor económico.

Num momento em que se fala tanto em refugiados na Europa, sabiam que é uma realidade com a qual Angola tem vindo a lidar nos últimos anos?

Em 2007 Angola já tinha cerca de 60 mil refugiados provenientes da Argélia, República Democrática do Congo, Costa do Marfim, Serra Leoa, Sudão, Tchad, Somália, Guiné-Equatorial, Uganda, Mauritânia, Camarões, Tanzânia, Eritreia, Libéria, Rwanda e Burundi.

Angola é signatária da Convenção de 1951 sobre o Estatuto de Refugiados e aderiu também ao Protocolo de Nova Yorque de 1967 relativa ao Estatuto de Refugiados.

Em 17 de Junho de 2015 foi publicada a Lei 10/15 que veio regular os direitos e obrigações dos Refugiados em Angola (revogando a anterior Lei 8/90 de 26 de Maio).

Os refugiados reconhecidos legalmente pelas autoridades competentes têm direito a documento de identificação, não discriminação, alojamento, trabalho, saúde, liberdade de circulação, acesso à justiça e educação.

Angola é considerada pelos outros povos africanos como um país estável, em paz, sem conflitos étnico-religiosos. É inquestionável que os povos africanos (e não só) provenientes de países em conflito olhem para Angola, cada vez mais, como um país de refúgio.

Será que Angola e as suas instituições estão preparados para lidar com esta realidade e com a integração dos refugiados na sociedade?

Quid Juris

 

 

COMO ESCOLHER UM ESCRITÓRIO DE ADVOGADOS EM ANGOLA?

Eu tenho um sonho! Gostaria que um dia todos os angolanos tivessem mais e melhor acesso à justiça, que todos pudessem ter um advogado que os representasse condignamente e que tivessem pleno acesso aos Tribunais ou a Centros de Mediação. Lá chegaremos um dia, pois tenho a convicção que o pleno acesso à justiça é uma questão que aflige a maioria dos países e dos seus cidadãos. Este é um tema que analisarei numa outra oportunidade, com maior profundidade.

É evidente que a par da dificuldade de acesso à justiça e da falta de meios para suportar os custos inerentes aos serviços jurídicos, existe também entre nós, angolanos, a falta de cultura jurídica. Há quem possua todos os meios necessários para recorrer aos serviços de um profissional qualificado, mas não o faça por achar desnecessário ou ineficaz.

Inquieta-me saber que, nos dias de hoje, muitos são os negócios feitos com base na boa fé e assentes em documentos duvidosos, sem qualquer consulta prévia de um profissional qualificado. Muitas são as situações pessoais e patrimoniais que não são legalmente regularizadas e arrastam-se anos a fio exactamente pela falta de cultura jurídica. Poucos são os que procuram os serviços de um advogado para garantirem a segurança jurídica de uma obra de construção civil, de um contrato bancário, de uma apólice de seguros, ou para reclamarem, por exemplo, de multas fixadas pela administração fiscal ou pela ofensa de direitos do consumidor.

Meus caros, penso que vale sim a pena ter a documentação de património regularizada, efectuar uma compra de imóvel com segurança, fazer um negócio sustentado por um contrato, definir uma separação entre casais e respectivo património pela via do divórcio, regularizar o poder paternal, contratar trabalhadores por via de contratos de trabalho bem redigidos, pois, acreditem, no final das contas ganha quem tem os seus assuntos organizados e em conformidade com a Lei, não esqueçamos o famoso princípio de direito “ignorantia legis non excusat”, ou seja, não se pode alegar o desconhecimento da Lei para o seu incumprimento.

Conselhos à parte e entrando no tema a que me propus, tenho constatado que escolher um escritório de advogados nem sempre é uma tarefa fácil, principalmente para quem não tem qualquer afinidade ou relações com o mundo jurídico.

A missão de escolher um bom escritório de advogados é ainda mais complexa para quem vive fora de Luanda, onde o meio social é mais restrito e, como tal, existe maior risco de conflitos de interesses ou receios de quebras de sigilo, já que a maior parte dos escritórios está sediada na grande capital, Luanda.

A escolha também é difícil para um estrangeiro que necessite de serviços jurídicos em Angola e que esteja habituado a uma maior diversidade e publicidade desses serviços no seu país.

Em Angola, tanto o Código de Ética e Deontologia Profissional, como o Instrutivo sobre a Publicidade são conservadores no que respeita à publicidade dos serviços de advocacia. A publicidade é permitida, mas com restrições; deve ser uma publicidade digna da profissão, sendo expressamente vedados anúncios nos meios de comunicação social, resultando  que, na prática, exista pouca publicidade na advocacia em Angola e grande parte dos clientes faz a sua escolha de advogado com base no factor recomendação.

Contudo, por um lado, é de salientar que os escritórios mais referenciados já têm sites na internet, onde é possível verificar os serviços oferecidos e a experiência profissional dos seus advogados. Por outro lado, há sempre a possibilidade de pesquisar junto à Ordem dos Advogados quais são os advogados inscritos e regularizados. Esta informação pode, inclusive, ser obtida no site da Ordem dos Advogados: http://www.oaang.org/.

Escolher um advogado por recomendação é algo que sempre existiu no mundo profissional, não só na advocacia, mas também noutras profissões. É uma prática que tem a vantagem de garantir que determinado escritório ou advogado terá as aptidões necessárias para a resolução de determinada questão; no entanto, tem a desvantagem de gerar algum comodismo, impedindo que se o cliente saia da zona de conforto recomendada e arrisque num escritório ou profissional diferente, quiçá o melhor para a defesa dos interesses em causa.

Dentre as minhas aventuras de jovem advogada, tive o privilégio de colaborar com vários tipos de escritório - do pequeno e modesto com apenas uma advogada que era quase uma mãe; o escritório com cerca de dez advogados com pendor tradicional e familiar; ao escritório internacional com representações em vários países do mundo, pelo que, estou plenamente à vontade para ter uma opinião sólida sobre este tema.

Sendo advogada de empresa, solicito alguns serviços a escritórios de advogados, por outro lado, sou frequentemente abordada por amigos e familiares para recomendar os advogados. Quando tal acontece, a primeira pergunta que faço é a seguinte: qual o assunto que pretende resolver?

Na minha opinião, existem cinco factores que devem influenciar a escolha de um escritório de advogados:

1 - O ASSUNTO

Se o assunto em causa é um divórcio ou uma regulação de poder paternal, eu nunca recomendaria a escolha de um escritório vocacionado para consultorias a grandes empresas. Neste caso, recomendo sempre um escritório de menor dimensão ou mesmo um Advogado que actue em nome individual, pois são assuntos de relativa simplicidade jurídica, porém melindrosos e da esfera íntima que devem ter um acompanhamento personalizado.

Se o Cliente necessita de consultoria jurídica para o início de num grande projecto de investimento, que envolva valores avultados, recomendo que recorra a escritórios de média a grande dimensão, sendo certo que o mais importante é que os profissionais do escritório possuam know how sobre o  assunto, especialmente em direito comercial, laboral e fiscal.

Se a questão em causa envolver, necessariamente, o recurso aos tribunais, recomendo sempre escritórios que possuam um bom departamento de contencioso, com advogados que marquem presença rotineira nos tribunais, pois existem escritórios muito bem referenciados, mas pouco se dedicam ao foro, não é este o seu core business e o contencioso em Angola exige uma forte rotina de presença nos Tribunais.

2-  A EXPERIÊNCIA DO ADVOGADO

Um critério que considero importante na escolha do advogado é a sua experiência. Tente saber se o advogado que escolheu tem experiência no assunto e se foi bem sucedido em casos semelhantes. Por isso é que as recomendações são tão importantes no mercado jurídico, são elas que nos garantem que aquele profissional é o melhor e mais experiente para a resolução do assunto em questão.

Ao contrário do que já sucede noutros países, ainda não existe a certificação de especialização de advogados em Angola, assim, a especialização é aferida pela experiência do advogado em lidar com determinadas matérias. 

3 -  A CONFIANÇA NO ADVOGADO

A escolha do advogado pressupõe uma relação de confiança cliente- advogado. De nada adianta escolher um advogado de renome e que foi muito bem recomendado, mas que não lhe desperte empatia ou não inspire confiança, pois,  a longo prazo,  essa falta de confiança,  pode ser prejudicial para a resolução do assunto, o cliente não sentirá total segurança para transmitir todas as informações necessárias e julgará sempre que os seus interesses não foram plenamente salvaguardados pelo profissional escolhido. 

Assim, antes de entregar o assunto nas mãos de um profissional marque uma reunião, verifique se sentiu a confiança e segurança necessárias. Se não se sentir confortável com o profissional escolhido, marque outras reuniões com outros profissionais e faça comparações.

4 - A DIMENSÃO DO ESCRITÓRIO

Nos últimos anos, a par dos advogados que actuavam em nome individual, surgiram vários escritórios de advogados, principalmente em Luanda. Existem os pequenos escritórios em que colaboram apenas dois ou três advogados; os escritórios médios, cujo número de colaboradores situa-se entre os dez a vinte advogados; e também os grandes escritórios que chegam a ter mais de 30 profissionais. Ainda não existem escritórios com 200 advogados como acontece noutras grandes capitais.

Para a resolução de um caso jurídico simples como um divórcio, uma divisão de herança, o acompanhamento na compra e venda de um imóvel, um advogado de confiança ou um pequeno escritório pode ser a solução ideal.

Já uma consultoria especializada em negócios internacionais, projectos estruturais, contratos petrolíferos, parcerias publico-privadas, deve ser solicitada aos médios ou grandes escritórios que possuam profissionais capacitados para dar a melhor resposta.

Não quero com isto dizer que grandes escritórios não resolvam “pequenos” assuntos ou que pequenos escritórios não tenham o know how necessário para auxiliar os clientes em grandes negócios. O elemento importante na escolha deve ser a qualidade dos serviços prestados e a experiência dos profissionais envolvidos, jamais a quantidade. Contudo, é inegável que existe o pressuposto de que os grandes escritórios conseguem congregar um maior número de profissionais “especializados” e bem qualificados, possuindo igualmente uma maior estrutura administrativa que permitirá, à partida, a resolução de assuntos com maior rigor e celeridade.

5- OS HONORÁRIOS  

O preço a pagar pelos serviços de um advogado é, talvez, o factor de maior relevância para a escolha do profissional, actuando como elemento inibidor para a procura daqueles serviços.

Existe a ideia generalizada que os serviços de um advogado em Angola são caros. Será verdade?

Não existe uma tabela de honorários estipulada pela Ordem de Advogados de Angola, excepto para a assistência judiciária prestada no âmbito do patrocínio oficioso.

Na prática, os preços do mercado variam de acordo a experiência dos advogados ou o prestígio do escritório.

Assim, por exemplo, uma consulta a um advogado pode variar entre os 15.000 e os 40.0000  kwanzas (cerca de Usd 90 a USD 300), o que, comparativamente a outros países ou a outros serviços prestados por profissionais qualificados no mercado angolano, parece-me não ser assim tão elevado quanto se julga. Devo referir que há muitos advogados que nem sequer cobram pela primeira consulta.

Quanto à resolução da questão propriamente dita, os advogados optam por cobrar um valor/hora ou negociar um valor global pelo trabalho a prestar. A hora de trabalho de um advogado depende do seu nível de experiência, variando consoante seja um advogado-estagiário, um júnior ou sénior. Assim, a hora de trabalho de um advogado pode custar entre 15.000 a 55.000  kwanzas (USD 90 a Usd 350),  com alguma tendência para a subida de preços, em virtude da depreciação do Kwanza. Contudo, existe sempre a possibilidade de ser negociado um valor global pelo serviço, avaliando-se o  assunto em concreto e estimando-se um número de horas para a sua resolução.

Eu não diria que são valores irrisórios, mas atendendo a influência e importância da intervenção de um advogado na resolução dos assuntos, quer envolvendo negócios de somas avultadas, ou, em situações de grande sensibilidade pessoal, a meu ver, compensará largamente o investimento feito, resultando numa maior segurança para quem beneficia do acompanhamento jurídico.

Existe a ideia que os grandes escritórios apresentam honorários mais elevados relativamente aos pequenos escritórios, mas se prestarmos a devida atenção, por vezes, a diferença de preços não é assim tão relevante. Já analisei - para o mesmo assunto - propostas de honorários de pequenos- médios escritórios que apresentavam valores muito semelhantes às propostas de honorários de grandes escritórios. Fica o alerta.

Abro um parêntesis para informar aos leitores mais distraídos que o serviço de um advogado é tão válido como o de outros profissionais e, portanto, plenamente facturável. Se pagamos ao médico por uma consulta de 30 minutos em que nos é diagnosticada uma gripe, ou ao electricista que repara o nosso ar-condicionado, porque custará tanto pagar pelo conhecimento jurídico do advogado prestado de forma verbal numa reunião ou escrito numa folha de papel?

É importante informar que os cidadãos que apresentem atestado de pobreza podem recorrer ao patrocínio judiciário gratuíto por intermédio da Ordem dos Advogados de Angola, a qual nomeará um Advogado Oficioso para acompanhar o processo.

Em conclusão, espero que estes cinco passos o ajudem a escolher um bom serviço de advocacia e mudem a pespectiva do leitor mais reticente, permitindo-lhe olhar para os serviços jurídicos como uma mais valia e investimento, e não apenas como um custo.

A grande vantagem é que tem aumentado o número de profissionais no mercado angolano, tornando-o mais competitivo, há seis anos estavam incritos na Ordem dos Advogados de Angola 1.023 advogados e 505 advogados-estagiários, hoje já são 1.488 advogados e 2.339 advogados-estagiários inscritos. Quem ganha é certamente o Cliente!

Até breve!

 

 

The Lease Law Urban

On January 21, 2016 came into force the Urban Lease Law "ULL" (Law No. 26/15 of 23 October). This Act repealed the famous "Tenancy Law" (Decree 43525 of March 7, 1961), inherited from the colonial time for over 50 years and completely inadequate of the socio-economic reality of the country.

It is a law long awaited by Angolans and we knew that sooner or later it would be unsustainable to maintain the reality of the rental market completely out of the Law.
 

I believe that it was expected that the ULL would introduce deeper changes to the lease regime, and it seems to me, however, that it has not evolved as much as it was really necessary, but if we think that this change occurs after 50 years, it is understood the caution of the legislator in not being that bold to make too many changes.

For those who do not know the Angolan rental market, I will explain in a very brief summary: in the last decade, we had an economic boom that attracted many foreign private investment and potentiated the arrival of thousands of people, expatriates and also Angolans returning to their country, which resulted in a shortage of properties available for rent and a higher demand than supply, especially in Luanda, the capital.

However, the economic scenario has changed. The low oil price affected all economic activities and the urban lease market was not an exception to this rule. The alarm has sounded - has the "el dourado" of the rental estate market come to an end? Well, we are facing an ULL, which coming into force coincided with three new factors: a strong economic crisis; an increase in supply in the housing market - were built dozens of new buildings in recent years -; and a slowdown in demand, considering the non-renewal of employment contracts of thousands of expatriates and consequent abandonment of the country.

The survey I have been doing made me realize that there are many reservations, many misinterpretations and fears about the future of the real estate business, especially by Landlords. With this article I hope to clarify some doubts about the ULL, given that other fears will dissipate only until new winds blow and the economic scenario changes.

When reading the preamble of ULL, I quickly realized that the legislator had the concern to give it a social matrix. There is in this law a clear protection to the tenant, not representing, therefore, novelty regarding the Tenancy Law which was also protective, and the tenant is considered the social part and economically the weakest in the contractual relationship. It follows therefore that the ULL wanted expressly to safeguard the right to housing and quality of life, enshrined in the Constitution of the Republic of Angola.

Thus, like in the previous law, the rule of binding leases is kept automatically renewable with strong limitations of the landlord’s right to end the lease. The landlord can only do so when there is "just cause" and - most often - using the courts to be able to assert their rights and resume possession of his/her property. The landlord is "stuck" to the lease agreements, reason why they are called by “binding contracts."
In the current socio-economic context, we agree that if the intention of the legislator was to ensure alternative access to housing, so the stringency of the law and the excessive protectionism to the tenant can produce exactly the opposite effect, discouraging the real estate investment and creating anti-bodies to the owners and potential investors, who tend to weigh more accurately the risks and costs of real estate investment.

I agree that there is a need to guarantee the right to housing constitutionally protected, but this should be fostered by strategic social policies, such as the construction of housing centralities with resolvable rent payment (already underway in the country) or support to the families through of mortgage loans with subsidized interest.

In my view, the urban lease, like other businesses, must be dynamic and flexible, respecting the law of supply and demand and attracting investors who can provide more homes to the market and thus add more economic value to State treasury by way of taxation. For this to happen, it is necessary that investors - Landlords - feel confidence in the law and that it protects somehow, the management of its assets.
 

On the other hand, I consider that an effective modernization and streamlining of the current lease context would only really be possible when accompanied by rapid mechanisms for the resolution of disputes between landlord and tenant.

Despite the fact that ULL has introduced (i) the rent payment procedure pending legal action and (ii) the immediate eviction for nonpayment of the referred rents, this law did not bring structural innovations in relation to the resolutions of disputes, specifically in matter of eviction. The exception of the aforementioned changes, is that the New Urban Lease Law (NULL) basically kept the procedural rules that already existed in the Civil Procedure Code, which defines the processing of evictions in the summary process, and allowing the use of judicial decisions with suspensive effect, which means that conflicts between Landlords and tenants can last for years until the final decision of the Supreme Court, thus frustrating - again - the expectations of Landlords. We all know that the dynamics of the economy and real estate costs are not consistent with the slowness of our courts.

The alternative to the courts would be the means of extrajudicial dispute resolution (arbitration, conciliation, mediation), but it seems to me that these are not yet sufficiently disseminated, on the other hand, there is lack of culture of use of such means, associated with the fear of high costs they might entail.

For example, let's see how is the dynamics of settlement of disputes in countries that are close to us:

In Portugal, for example, was created the National Lease Counter "NLC", a court clerk has exclusive jurisdiction for the conduct of the special eviction procedure. However, it is known that despite having offered greater speed in resolving conflicts between Landlords and tenants, the NLC sins because disputes are referred to the courts if the tenant does not voluntarily abide by the decree or opposes the eviction.

In Brazil, the rental market is quite mature and demanding, and is supported by a prevention policy. As a rule, contracts are generally managed by the property managers, which require tenants a prior registration and the introduction of the guarantor or other guarantees, which are activated in case of default by the lessee. The tenants and guarantors must submit their personal documents, salary proof, residence and banking, tax returns, negative certificate of debt and criminal record before signing the contract.

This demand of the Brazilian market eventually bears fruit an excellent deterrent effect of non-compliance by bringing the Landlord some security on the lessee's profile and ensuring the timely payment of rents, avoiding recourse to the courts.

Returning to our ULL, the good news is that from now on, for housing rentals, the parties may choose between “binding” contracts (which are automatically renewed) and limited-term contracts or "fixed term" with a minimum period of 5 years. That is, if they choose a contract for a limited period at the end of the contract term, the Landlord does not need to have a reason to justify the termination of the lease contract it may freely terminate through tenants notice.

Because of the scarcity of alternative options, the ULL allows, that in the mentioned fixed-term contracts, the tenant can terminate the contract at any time, with 90 days’ notice before its end, bringing a strong insecurity to the durability of the contracts and consequently, the Landlords who see reduced their expectations of having indeed a yield of 5 years or more.

There are questions about the possibility of celebrating fixed term contracts for commercial leases. The law does not provide a chapter for commercial lease. I conclude that the legislator only wanted to assign this option to lease for housing.
 

I would like to impress upon the reader that ULL only applies to all lease contracts entered into from January 21, by which the contracts concluded prior to this date continue to follow the rules of Tenancy regime.

There have been doubts about the fixing of rents in kwanzas. In fact, this amendment covers all contracts, including those which have been concluded under the Tenancy regime. All rents must therefore be fixed in Kwanzas.

Another issue that has afflicted mainly the Landlords, much due to the devaluation of the Kwanza is the possibility to index the value of the contracts to the US dollar. It being understood that the ULL imperatively provides for the fixing of rents in Kwanzas, it is also true that there is no express prohibition of indexation clauses to foreign currency or fiscal correction unit (FCU) or inflation rate, so, it is possible to use the dollar or UCF as indexing references. Clarified this point remains the question of which exchange rate to use? Our Civil Code refers to "the fulfillment day of the exchange." This has been the formula that the market has found to fight the devaluation of the kwanza.

With regard to the ban of rent anticipation for more than three months, it is a topic that has generated some discomfort to the market, where it was customary practice the early collection of a year rent by the Landlords. In fact, the previous law already prohibited the anticipation of rents, so it is not any significant change brought by ULL. The novelty is that the market demand and supply has dramatically changed and has brought a new dynamic to contractual relationships that, let's be frank about it, was completely distorted.

Talking about urban rent in Angola requires me to address the issue of Urban Land Tax ("IPU"). As is known, the tax administration has been attentive about the payment of this tax that has been neglected for so many years. Well, in Angola there is a separation of the tax base on which the tax levied, which allows to separate the tax falls on the assets or the income generated by this, not being cumulative.
 

The IPU rate for leased property is 15% and the payment is by reverse the Landlord in two equal installments due in January and July of the year following the receipt of income. However, if the tenant is a legal person with proper accounting, has the burden of withholding tax at source at the time of payment of rent, providing copy of the Revenue Collection Document to the Landlord.

• To the reader that intends to enter into a lease contract soon, I leave you a checklist:

• Contracts must be in writing;

• Lease agreements for trade, industry or exercise of professional services, and contracts for more than 6 years must be made by public deed;

• The properties for urban rental housing must have certificate of habitability;

• The rents must be fixed in Kwanzas;

• There is the possibility to conclude lease agreements for housing for the right period of 5 years or more;

• The update of rents can be conditioned or free, must appear in the update mode in the contract;

• Obligation payment of IPU, rate 15% (except legal exemptions).

In conclusion, there are many challenges and constraints facing the urban lease market. 

Challenges that started with the quality of available real estate, high levels of investment value, maintenance costs, the rigidity of the law in relation to contractual terms and tenant protection, the delay for the settlement of disputes, among others. It is a process that will follow its natural course, respecting the dynamics of the country and the economy. As a legal author would say (Orlando Gomes, general transformations of the Law of Obligations, p. 152) "the reality allows more than the legal logic”.

In fact, so it has been.

I sincerely hope that you my first blog article has been helpful and enlightening.

See you soon!

Leonor

A Lei do Arrendamento Urbano

No dia 21 de Janeiro de 2016 entrou em vigor a Lei do Arrendamento Urbano “LAU” (Lei n.º 26/15 de 23 de Outubro). Esta Lei veio revogar a famosa “Lei do Inquilinato” (Decreto 43.525 de 7 de Março de 1961), herdada do tempo colonial há mais de 50 anos e completamente desajustada da realidade sócio-económica actual do país.

É uma lei há muito aguardada pelos angolanos, sabíamos que mais tarde ou mais cedo seria insustentável manter a realidade do mercado de arrendamento completamente desfasada da Lei.

Creio que se esperava que a LAU introduzisse alterações mais profundas ao regime do arrendamento, parece-me, porém, que não evoluiu tanto quanto era realmente necessário, mas se pensarmos que esta mudança ocorre ao fim de 50 anos, compreende-se bem a cautela do legislador em não ter sido demasiado arrojado.

Para aqueles que não conhecem o mercado do arrendamento angolano, passo a explicar num brevíssimo resumo: na última década, tivemos um boomeconómico que atraiu diversos investimentos privados externos e potenciou a chegada de milhares de pessoas, expatriados e também angolanos de regresso ao seu país, resultando numa escassez de imóveis disponíveis para arrendamento e numa procura superior à oferta, principalmente em Luanda, a capital do país.

Entretanto, o cenário económico alterou-se. A descida do preço do petróleo afectou toda a actividade económica, não sendo o mercado do arrendamento urbano excepção. Soou o alarme, será que chegou ao fim o “el dourado” do mercado imobiliário?

Pois bem, estamos diante de uma Lei do Arrendamento Urbano, cuja entrada em vigor coincidiu com três factores novos: uma forte crise económica; um aumento da oferta no mercado imobiliário - foram construídos dezenas de imóveis novos nos últimos anos-; e um abrandamento da procura, considerando a não renovação de contratos de trabalho de milhares de expatriados e consequente abandono do país.

Das auscultações que tenho feito, percebi que existem muitas dúvidas, interpretações erróneas e vários receios sobre o futuro do negócio imobiliário, sobretudo por parte dos Senhorios. Com este artigo espero esclarecer algumas dúvidas relativamente à LAU, sendo certo que os demais receios só se dissiparão até que soprem novos ventos e o cenário económico se altere.

Ao ler o preâmbulo da LAU, rapidamente constatei que, fiel ao passado, o legislador teve a preocupação de conferir-lhe uma matriz social.  Existe nesta Lei uma evidente protecção ao inquilino, este é considerado a parte social e economicamente mais fraca da relação contratual. Conclui-se, pois, que a LAU quis expressamente acautelar o direito à habitação e à qualidade de vida, consagrados na Constituição da República de Angola.

Deste modo, à semelhança da lei anterior, mantém-se a regra dos contratos de arrendamento vinculísticos, prorrogáveis automaticamente e com fortes limitações do direito do Senhorio para pôr fim ao contrato de arrendamento.  Este só consegue fazê-lo quando exista “justa causa” e – na maioria das vezes - recorrendo aos tribunais para conseguir fazer valer os seus direitos e retomar a posse do seu imóvel. O senhorio fica “preso” aos contratos de arrendamento, daí a serem chamados de “contratos vinculísticos”.

No actual contexto sócio-económico, convenhamos que se a intenção do legislador foi garantir alternativas no acesso à habitação, então a rigidez da Lei e o proteccionismo excessivo do Inquilino, podem produzir exactamente um efeito contrário, desincentivando o investimento imobiliário e criando anti-corpos aos proprietários e aos potenciais investidores, que tenderão a ponderar com maior rigor todos os riscos e custos do investimento imobiliário.

Concordo que exista a preocupação de garantir-se o direito à habitação protegido constitucionalmente, mas tal deve ser fomentado por políticas sociais estratégicas, tais como a construção de centralidades habitacionais com rendas resolúveis (já em curso no país) ou o apoio às famílias por via do crédito à habitação com juros bonificados.  

A meu ver, o arrendamento urbano, à semelhança de outros negócios, deve ser dinâmico e flexível, respeitando a lei da procura e da oferta e atraindo investidores que possam disponibilizar um maior número de casas ao mercado e, assim, acrescentar mais valia económica aos cofres do Estado pela via da tributação. Para que tal aconteça, é preciso que os investidores – Senhorios –sintam confiança na lei e que esta proteja, de algum modo, a gestão dos seus activos.

Por outro lado, considero que uma eficaz modernização e dinamização do actual contexto do arrendamento só seria realmente possível quando acompanhada de mecanismos céleres para a resolução de litígios entre Senhorio e Inquilino.

Pese embora a LAU tenha introduzido (i) o procedimento de pagamento de rendas na pendência da acção e (ii) o despejo imediato por falta de pagamento das referidas rendas, esta Lei não trouxe inovações estruturais no que toca às resoluções de litígios, especificamente em matéria de acções de despejo. À excepção das alterações citadas, a LAU manteve, basicamente, as regras processuais que já existiam no Código de Processo Civil, estipulando a tramitação das acções de despejo na forma de processo sumário e, possibilitando o recurso das decisões judiciais com efeito suspensivo, o que significa que os conflitos entre senhorios e arrendatários podem durar anos a fio até a decisão definitiva do Tribunal Supremo, frustrando assim –  uma vez mais - as expectativas dos Senhorios. Todos sabemos que a dinâmica da economia e os custos imobiliários não se coadunam com a morosidade dos nossos tribunais.

A alternativa aos Tribunais seriam os meios de resolução extrajudicial de conflitos (arbitragem, conciliação, mediação), todavia parece-me que estes ainda não se encontram suficientemente divulgados, por outro lado, existe uma falta de cultura de utilização dos referidos meios, associada ao receio dos elevados custos que estes possam implicar.  

A título de exemplo, vejamos como funciona a dinâmica da resolução de litígios nos países que nos são próximos:

Em Portugal, por exemplo, foi criado o Balcão Nacional do Arrendamento “BNA”, uma secretaria judicial com competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo. Contudo, sabe-se que não obstante ter oferecido maior celeridade na resolução de conflitos entre Senhorios e Inquilinos, o BNA peca porque os litígios são remetidos para a via judicial caso o inquilino não acate voluntariamente o despejo decretado ou apresente oposição.

Já no Brasil, existe um mercado de arrendamento bastante maduro e exigente, sustentado por uma política de prevenção. Assim, os contratos, por norma, são geridos por administradores de imóveis, os quais exigem aos arrendatários um prévio cadastro e a apresentação de fiador ou outras garantias, que são accionadas em caso de incumprimento do arrendatário. Os arrendatários e fiadores devem apresentar os seus documentos pessoais, comprovativos salariais, de residência e bancários, declarações fiscais, certidão negativa de dívida e registo criminal antes da assinatura do contrato. 

Esta exigência do mercado brasileiro acaba por surtir um excelente efeito dissuasor do incumprimento, trazendo ao Senhorio alguma segurança sobre o perfil do arrendatário e garantindo o pagamento atempado das rendas, evitando o recurso aos órgãos judiciais. 

Voltando à nossa LAU, a excelente notícia é que a partir de agora,relativamente aos arrendamentos para habitação, as partes podem optar entre os contratos “vinculísticos” (que se renovam automaticamente) e os contratos de duração limitada ou a “termo certo”, com prazo mínimo de 5 anos.  Ou seja, caso optem por um contrato com prazo certo, no final do prazo do contrato o Senhorio não precisa ter um motivo para justificar a cessação do mesmo, pode terminá-lo livremente, notificando, para o efeito, o arrendatário.

Como não há bela sem senão, a LAU permite que, nos mencionados contratos a termo certo, o arrendatário possa denunciar o contrato a todo o tempo, com pré-aviso de 90 dias antes do termo, trazendo uma forte insegurança à durabilidade dos contratos e, consequentemente, aos Senhorios, que vêm reduzidas as suas expectativas de ter, efectivamente, um rendimento de 5 anos ou mais.

Questiona-se a possibilidade de celebração de contratos a prazo para os arrendamentos comerciais. A lei não a prevê no capítulo do arrendamento comercial. Concluo que o legislador somente quis atribuir esta opção aos arrendamentos para habitação.

Chamo a atenção ao leitor que a LAU aplica-se apenas a todos os contratos de arrendamento celebrados a partir de 21 de Janeiro, pelo que, os contratos celebrados  anteriormente à esta data continuam a seguir as regras do regime do Inquilinato.

Têm surgido dúvidas sobre a fixação do valor das rendas em kwanzas. Na verdade, esta alteração abrange todos os contratos, incluindo os que tenham sido celebrados ao abrigo do regime do Inquilinato. Todas as rendas devem, pois, ser fixadas em Kwanzas.   

Outra questão que tem afligido, sobretudo, os Senhorios, muito por conta da desvalorização do Kwanza, é a possibilidade de indexar-se o valor dos contratos ao dólar americano. Sendo certo que a LAU prevê imperativamente a fixação das rendas em Kwanzas, também é verdade que não existe qualquer proibição expressa de cláusulas de indexação à moeda estrangeira ou à unidade de correcção fiscal (UCF) ou ao índice de inflação, pelo que, considera-se que é possível utilizar o dólar como referência de indexação. Esclarecido este ponto persiste a dúvida sobre qual o câmbio a utilizar? O nosso Código Civil faz referência ao “câmbio do dia do cumprimento”. Tem sido esta a fórmula que o mercado encontrou para combater a desvalorização do kwanza.

No que respeita à proibição de antecipação de rendas por mais de 3 meses, é um tema que tem gerado algum desconforto ao mercado, onde já era prática costumeira a cobrança antecipada de um ano de rendas pelos Senhorios. Na realidade, a anterior Lei já proibia a antecipação de rendas, portanto não é nenhuma alteração relevante trazida pela LAU. A novidade é que o mercado da procura e da oferta alterou-se drasticamente e veio trazer uma nova dinâmica às relações contratuais que, sejamos honestos, estavam completamente distorcidas.

Falar de arrendamento urbano em Angola obriga-me a abordar a questão do Imposto Predial Urbano (“IPU”). Como se sabe, a administração tributária tem estado atenta ao pagamento deste imposto que foi negligenciado durante tantos anos. Pois bem, em Angola existe uma separação da matéria colectável sobre a qual incide o imposto, o que permite separar o imposto que recai sobre o património ou sobre o rendimento por este gerado, não sendo cumulativos.

A taxa de IPU para os imóveis arrendados é de 15% e o pagamento ocorre por auto-liquidação do Senhorio em duas prestações iguais com vencimento em Janeiro e Julho do ano seguinte ao do recebimento das rendas. Porém, se o arrendatário for uma pessoa colectiva com de contabilidade organizada, tem o ónus de reter o imposto na fonte no momento do pagamento da renda, facultando cópia do Documento de Arrecadação de Receitas ao Senhorio.

Ao leitor o que tenciona celebrar um contrato de arrendamento em breve, deixo uma chek list:

 

• Contratos devem ser celebrados por escrito;

•     Contratos de arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, e contratos celebrados por mais de 6 anos devem ser celebrados por escritura pública;

•  Os imóveis para arrendamento urbano devem possuir certificado de habitabilidade;

• As rendas devem ser fixadas em Kwanzas;

• Existe a possibilidade de celebrar contratos de arrendamento para habitação pelo prazo certo de 5 anos ou mais;

• A actualização do valor das rendas pode ser condicionada ou livre, devendo constar a modalidade de actualização no contrato;

• Obrigatoriedade de pagamento de IPU, taxa 15% (salvo isenções legais).

Em conclusão, são muitos os desafios e constrangimentos a enfrentar no mercado do arredamento urbano. Desafios que começam na quantidade de imóveis disponíveis, os elevados valores do investimento, os custos de manutenção, a rigidez da Lei no que refere aos prazos contratuais, ao término dos contratos, à protecção do inquilino, a morosidade para a resolução de litígios, entre outros. É um processo que certamente seguirá o seu curso natural, respeitando a dinâmica do país e da economia. Como diria um autor de direito (Orlando Gomes, Transformações gerais do Direito das Obrigações, p. 152) “a realidade pode mais do que a lógica jurídica”. 

De facto, assim tem sido.

Espero, sinceramente, que o meu primeiro artigo do blog vos tenha sido útil e esclarecedor.

Até breve!

Leonor