No dia 21 de Janeiro de 2016 entrou em vigor a Lei do Arrendamento Urbano “LAU” (Lei n.º 26/15 de 23 de Outubro). Esta Lei veio revogar a famosa “Lei do Inquilinato” (Decreto 43.525 de 7 de Março de 1961), herdada do tempo colonial há mais de 50 anos e completamente desajustada da realidade sócio-económica actual do país.
É uma lei há muito aguardada pelos angolanos, sabíamos que mais tarde ou mais cedo seria insustentável manter a realidade do mercado de arrendamento completamente desfasada da Lei.
Creio que se esperava que a LAU introduzisse alterações mais profundas ao regime do arrendamento, parece-me, porém, que não evoluiu tanto quanto era realmente necessário, mas se pensarmos que esta mudança ocorre ao fim de 50 anos, compreende-se bem a cautela do legislador em não ter sido demasiado arrojado.
Para aqueles que não conhecem o mercado do arrendamento angolano, passo a explicar num brevíssimo resumo: na última década, tivemos um boomeconómico que atraiu diversos investimentos privados externos e potenciou a chegada de milhares de pessoas, expatriados e também angolanos de regresso ao seu país, resultando numa escassez de imóveis disponíveis para arrendamento e numa procura superior à oferta, principalmente em Luanda, a capital do país.
Entretanto, o cenário económico alterou-se. A descida do preço do petróleo afectou toda a actividade económica, não sendo o mercado do arrendamento urbano excepção. Soou o alarme, será que chegou ao fim o “el dourado” do mercado imobiliário?
Pois bem, estamos diante de uma Lei do Arrendamento Urbano, cuja entrada em vigor coincidiu com três factores novos: uma forte crise económica; um aumento da oferta no mercado imobiliário - foram construídos dezenas de imóveis novos nos últimos anos-; e um abrandamento da procura, considerando a não renovação de contratos de trabalho de milhares de expatriados e consequente abandono do país.
Das auscultações que tenho feito, percebi que existem muitas dúvidas, interpretações erróneas e vários receios sobre o futuro do negócio imobiliário, sobretudo por parte dos Senhorios. Com este artigo espero esclarecer algumas dúvidas relativamente à LAU, sendo certo que os demais receios só se dissiparão até que soprem novos ventos e o cenário económico se altere.
Ao ler o preâmbulo da LAU, rapidamente constatei que, fiel ao passado, o legislador teve a preocupação de conferir-lhe uma matriz social. Existe nesta Lei uma evidente protecção ao inquilino, este é considerado a parte social e economicamente mais fraca da relação contratual. Conclui-se, pois, que a LAU quis expressamente acautelar o direito à habitação e à qualidade de vida, consagrados na Constituição da República de Angola.
Deste modo, à semelhança da lei anterior, mantém-se a regra dos contratos de arrendamento vinculísticos, prorrogáveis automaticamente e com fortes limitações do direito do Senhorio para pôr fim ao contrato de arrendamento. Este só consegue fazê-lo quando exista “justa causa” e – na maioria das vezes - recorrendo aos tribunais para conseguir fazer valer os seus direitos e retomar a posse do seu imóvel. O senhorio fica “preso” aos contratos de arrendamento, daí a serem chamados de “contratos vinculísticos”.
No actual contexto sócio-económico, convenhamos que se a intenção do legislador foi garantir alternativas no acesso à habitação, então a rigidez da Lei e o proteccionismo excessivo do Inquilino, podem produzir exactamente um efeito contrário, desincentivando o investimento imobiliário e criando anti-corpos aos proprietários e aos potenciais investidores, que tenderão a ponderar com maior rigor todos os riscos e custos do investimento imobiliário.
Concordo que exista a preocupação de garantir-se o direito à habitação protegido constitucionalmente, mas tal deve ser fomentado por políticas sociais estratégicas, tais como a construção de centralidades habitacionais com rendas resolúveis (já em curso no país) ou o apoio às famílias por via do crédito à habitação com juros bonificados.
A meu ver, o arrendamento urbano, à semelhança de outros negócios, deve ser dinâmico e flexível, respeitando a lei da procura e da oferta e atraindo investidores que possam disponibilizar um maior número de casas ao mercado e, assim, acrescentar mais valia económica aos cofres do Estado pela via da tributação. Para que tal aconteça, é preciso que os investidores – Senhorios –sintam confiança na lei e que esta proteja, de algum modo, a gestão dos seus activos.
Por outro lado, considero que uma eficaz modernização e dinamização do actual contexto do arrendamento só seria realmente possível quando acompanhada de mecanismos céleres para a resolução de litígios entre Senhorio e Inquilino.
Pese embora a LAU tenha introduzido (i) o procedimento de pagamento de rendas na pendência da acção e (ii) o despejo imediato por falta de pagamento das referidas rendas, esta Lei não trouxe inovações estruturais no que toca às resoluções de litígios, especificamente em matéria de acções de despejo. À excepção das alterações citadas, a LAU manteve, basicamente, as regras processuais que já existiam no Código de Processo Civil, estipulando a tramitação das acções de despejo na forma de processo sumário e, possibilitando o recurso das decisões judiciais com efeito suspensivo, o que significa que os conflitos entre senhorios e arrendatários podem durar anos a fio até a decisão definitiva do Tribunal Supremo, frustrando assim – uma vez mais - as expectativas dos Senhorios. Todos sabemos que a dinâmica da economia e os custos imobiliários não se coadunam com a morosidade dos nossos tribunais.
A alternativa aos Tribunais seriam os meios de resolução extrajudicial de conflitos (arbitragem, conciliação, mediação), todavia parece-me que estes ainda não se encontram suficientemente divulgados, por outro lado, existe uma falta de cultura de utilização dos referidos meios, associada ao receio dos elevados custos que estes possam implicar.
A título de exemplo, vejamos como funciona a dinâmica da resolução de litígios nos países que nos são próximos:
Em Portugal, por exemplo, foi criado o Balcão Nacional do Arrendamento “BNA”, uma secretaria judicial com competência exclusiva para a tramitação do procedimento especial de despejo. Contudo, sabe-se que não obstante ter oferecido maior celeridade na resolução de conflitos entre Senhorios e Inquilinos, o BNA peca porque os litígios são remetidos para a via judicial caso o inquilino não acate voluntariamente o despejo decretado ou apresente oposição.
Já no Brasil, existe um mercado de arrendamento bastante maduro e exigente, sustentado por uma política de prevenção. Assim, os contratos, por norma, são geridos por administradores de imóveis, os quais exigem aos arrendatários um prévio cadastro e a apresentação de fiador ou outras garantias, que são accionadas em caso de incumprimento do arrendatário. Os arrendatários e fiadores devem apresentar os seus documentos pessoais, comprovativos salariais, de residência e bancários, declarações fiscais, certidão negativa de dívida e registo criminal antes da assinatura do contrato.
Esta exigência do mercado brasileiro acaba por surtir um excelente efeito dissuasor do incumprimento, trazendo ao Senhorio alguma segurança sobre o perfil do arrendatário e garantindo o pagamento atempado das rendas, evitando o recurso aos órgãos judiciais.
Voltando à nossa LAU, a excelente notícia é que a partir de agora,relativamente aos arrendamentos para habitação, as partes podem optar entre os contratos “vinculísticos” (que se renovam automaticamente) e os contratos de duração limitada ou a “termo certo”, com prazo mínimo de 5 anos. Ou seja, caso optem por um contrato com prazo certo, no final do prazo do contrato o Senhorio não precisa ter um motivo para justificar a cessação do mesmo, pode terminá-lo livremente, notificando, para o efeito, o arrendatário.
Como não há bela sem senão, a LAU permite que, nos mencionados contratos a termo certo, o arrendatário possa denunciar o contrato a todo o tempo, com pré-aviso de 90 dias antes do termo, trazendo uma forte insegurança à durabilidade dos contratos e, consequentemente, aos Senhorios, que vêm reduzidas as suas expectativas de ter, efectivamente, um rendimento de 5 anos ou mais.
Questiona-se a possibilidade de celebração de contratos a prazo para os arrendamentos comerciais. A lei não a prevê no capítulo do arrendamento comercial. Concluo que o legislador somente quis atribuir esta opção aos arrendamentos para habitação.
Chamo a atenção ao leitor que a LAU aplica-se apenas a todos os contratos de arrendamento celebrados a partir de 21 de Janeiro, pelo que, os contratos celebrados anteriormente à esta data continuam a seguir as regras do regime do Inquilinato.
Têm surgido dúvidas sobre a fixação do valor das rendas em kwanzas. Na verdade, esta alteração abrange todos os contratos, incluindo os que tenham sido celebrados ao abrigo do regime do Inquilinato. Todas as rendas devem, pois, ser fixadas em Kwanzas.
Outra questão que tem afligido, sobretudo, os Senhorios, muito por conta da desvalorização do Kwanza, é a possibilidade de indexar-se o valor dos contratos ao dólar americano. Sendo certo que a LAU prevê imperativamente a fixação das rendas em Kwanzas, também é verdade que não existe qualquer proibição expressa de cláusulas de indexação à moeda estrangeira ou à unidade de correcção fiscal (UCF) ou ao índice de inflação, pelo que, considera-se que é possível utilizar o dólar como referência de indexação. Esclarecido este ponto persiste a dúvida sobre qual o câmbio a utilizar? O nosso Código Civil faz referência ao “câmbio do dia do cumprimento”. Tem sido esta a fórmula que o mercado encontrou para combater a desvalorização do kwanza.
No que respeita à proibição de antecipação de rendas por mais de 3 meses, é um tema que tem gerado algum desconforto ao mercado, onde já era prática costumeira a cobrança antecipada de um ano de rendas pelos Senhorios. Na realidade, a anterior Lei já proibia a antecipação de rendas, portanto não é nenhuma alteração relevante trazida pela LAU. A novidade é que o mercado da procura e da oferta alterou-se drasticamente e veio trazer uma nova dinâmica às relações contratuais que, sejamos honestos, estavam completamente distorcidas.
Falar de arrendamento urbano em Angola obriga-me a abordar a questão do Imposto Predial Urbano (“IPU”). Como se sabe, a administração tributária tem estado atenta ao pagamento deste imposto que foi negligenciado durante tantos anos. Pois bem, em Angola existe uma separação da matéria colectável sobre a qual incide o imposto, o que permite separar o imposto que recai sobre o património ou sobre o rendimento por este gerado, não sendo cumulativos.
A taxa de IPU para os imóveis arrendados é de 15% e o pagamento ocorre por auto-liquidação do Senhorio em duas prestações iguais com vencimento em Janeiro e Julho do ano seguinte ao do recebimento das rendas. Porém, se o arrendatário for uma pessoa colectiva com de contabilidade organizada, tem o ónus de reter o imposto na fonte no momento do pagamento da renda, facultando cópia do Documento de Arrecadação de Receitas ao Senhorio.
Ao leitor o que tenciona celebrar um contrato de arrendamento em breve, deixo uma chek list:
Esta exigência do mercado brasileiro acaba por surtir um excelente efeito dissuasor do incumprimento, trazendo ao Senhorio alguma segurança sobre o perfil do arrendatário e garantindo o pagamento atempado das rendas, evitando o recurso aos órgãos judiciais.
Voltando à nossa LAU, a excelente notícia é que a partir de agora,relativamente aos arrendamentos para habitação, as partes podem optar entre os contratos “vinculísticos” (que se renovam automaticamente) e os contratos de duração limitada ou a “termo certo”, com prazo mínimo de 5 anos. Ou seja, caso optem por um contrato com prazo certo, no final do prazo do contrato o Senhorio não precisa ter um motivo para justificar a cessação do mesmo, pode terminá-lo livremente, notificando, para o efeito, o arrendatário.
Como não há bela sem senão, a LAU permite que, nos mencionados contratos a termo certo, o arrendatário possa denunciar o contrato a todo o tempo, com pré-aviso de 90 dias antes do termo, trazendo uma forte insegurança à durabilidade dos contratos e, consequentemente, aos Senhorios, que vêm reduzidas as suas expectativas de ter, efectivamente, um rendimento de 5 anos ou mais.
Questiona-se a possibilidade de celebração de contratos a prazo para os arrendamentos comerciais. A lei não a prevê no capítulo do arrendamento comercial. Concluo que o legislador somente quis atribuir esta opção aos arrendamentos para habitação.
Chamo a atenção ao leitor que a LAU aplica-se apenas a todos os contratos de arrendamento celebrados a partir de 21 de Janeiro, pelo que, os contratos celebrados anteriormente à esta data continuam a seguir as regras do regime do Inquilinato.
Têm surgido dúvidas sobre a fixação do valor das rendas em kwanzas. Na verdade, esta alteração abrange todos os contratos, incluindo os que tenham sido celebrados ao abrigo do regime do Inquilinato. Todas as rendas devem, pois, ser fixadas em Kwanzas.
Outra questão que tem afligido, sobretudo, os Senhorios, muito por conta da desvalorização do Kwanza, é a possibilidade de indexar-se o valor dos contratos ao dólar americano. Sendo certo que a LAU prevê imperativamente a fixação das rendas em Kwanzas, também é verdade que não existe qualquer proibição expressa de cláusulas de indexação à moeda estrangeira ou à unidade de correcção fiscal (UCF) ou ao índice de inflação, pelo que, considera-se que é possível utilizar o dólar como referência de indexação. Esclarecido este ponto persiste a dúvida sobre qual o câmbio a utilizar? O nosso Código Civil faz referência ao “câmbio do dia do cumprimento”. Tem sido esta a fórmula que o mercado encontrou para combater a desvalorização do kwanza.
No que respeita à proibição de antecipação de rendas por mais de 3 meses, é um tema que tem gerado algum desconforto ao mercado, onde já era prática costumeira a cobrança antecipada de um ano de rendas pelos Senhorios. Na realidade, a anterior Lei já proibia a antecipação de rendas, portanto não é nenhuma alteração relevante trazida pela LAU. A novidade é que o mercado da procura e da oferta alterou-se drasticamente e veio trazer uma nova dinâmica às relações contratuais que, sejamos honestos, estavam completamente distorcidas.
Falar de arrendamento urbano em Angola obriga-me a abordar a questão do Imposto Predial Urbano (“IPU”). Como se sabe, a administração tributária tem estado atenta ao pagamento deste imposto que foi negligenciado durante tantos anos. Pois bem, em Angola existe uma separação da matéria colectável sobre a qual incide o imposto, o que permite separar o imposto que recai sobre o património ou sobre o rendimento por este gerado, não sendo cumulativos.
A taxa de IPU para os imóveis arrendados é de 15% e o pagamento ocorre por auto-liquidação do Senhorio em duas prestações iguais com vencimento em Janeiro e Julho do ano seguinte ao do recebimento das rendas. Porém, se o arrendatário for uma pessoa colectiva com de contabilidade organizada, tem o ónus de reter o imposto na fonte no momento do pagamento da renda, facultando cópia do Documento de Arrecadação de Receitas ao Senhorio.
Ao leitor o que tenciona celebrar um contrato de arrendamento em breve, deixo uma chek list:
- Contratos devem ser celebrados por escrito;
- Contratos de arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, e contratos celebrados por mais de 6 anos devem ser celebrados por escritura pública;
- Os imóveis para arrendamento urbano devem possuir certificado de habitabilidade;
- As rendas devem ser fixadas em Kwanzas;
- Existe a possibilidade de celebrar contratos de arrendamento para habitação pelo prazo certo de 5 anos ou mais;
- A actualização do valor das rendas pode ser condicionada ou livre, devendo constar a modalidade de actualização no contrato;
- Obrigatoriedade de pagamento de IPU, taxa 15% (salvo isenções legais).
Em conclusão, são muitos os desafios e constrangimentos a enfrentar no mercado do arredamento urbano. Desafios que começam na quantidade de imóveis disponíveis, os elevados valores do investimento, os custos de manutenção, a rigidez da Lei no que refere aos prazos contratuais, ao término dos contratos, à protecção do inquilino, a morosidade para a resolução de litígios, entre outros. É um processo que certamente seguirá o seu curso natural, respeitando a dinâmica do país e da economia. Como diria um autor de direito (Orlando Gomes, Transformações gerais do Direito das Obrigações, p. 152) “a realidade pode mais do que a lógica jurídica”.
De facto, assim tem sido.
Espero, sinceramente, que o meu primeiro artigo do blog vos tenha sido útil e esclarecedor.
Até breve!
Leonor
